Tendințe de consum în piața imobiliară
by Antohi George on mai 2, 20242024: trai de calitate accesibil și orientare către comunitate
România este o piață care a început să se maturizeze pe segmentul rezidențial. Dacă privim cu doar 10 ani în urmă, observăm că nivelul la care se dezvoltă azi
proiectele rezidențiale arată semnele unei piețe ce se maturizează sănătos, iar acest proces este condus, în bună parte, de cerințele consumatorului. Un consummator evoluat, care trăiește în era informației, călătorește, înțelege economia și știe precis ce își dorește de la o locuință. Însă nu trebuie să pierdem din vedere faptul că Bucureștiul este, încă, una dintre cele mai accesibile capitale din Europa, din punct de vedere al achizițiilor de imobile. Odată cu maturizarea pieței și creșterea calității proiectelor, va veni și creșterea prețurilor. Previziunea noastră este că în următorii 10 ani prețurile în segmentul imobiliar vor ajunge la nivelul capitalelor reprezentative din zona Europei Centrale si de Est.
În 2024, observăm din datele furnizate de echipele de vânzări o orientare a consumatorului către proiectele mixed use și/sau cu o rețea integrată de facilități în
proximitate, de la infrastructura de transport și zone comerciale, la centre de educație, sănătate, wellness și timp liber. Acestea sunt elementele percepute de
client, în prezent, ca necesare pentru un trai de calitate și pentru construirea unei comunități. De altfel, misiunea cu care noi am pornit la drum și pe care
o punem în aplicare este de a oferi un trai de calitate accesibil cât mai multor locuitori, iar abordarea strategică în proiectele pe care le dezvoltăm include
aceste elemente și un sistem integrat cu echipă proprie de construcții astfel încât să putem avea permanent locuințe în diferite stadii de construcție,
dar și un control al costurilor care să înlesnească accesul consumatorilor la locuințe noi, de calitate, în comunități cu multiple facilități.
Dacă ultimul trimestru al anului 2023 a cunoscut o creștere a cererii de locuințe motivată de majorarea cotei TVA ce avea să urmeze, moment în care au fost
avantajați dezvoltatorii cu apartamente gata de mutare sau cu termen de finalizare până la sfârșitul lui 2024, începutul anului a venit cu o previziune de scădere a vânzărilor în primul trimestru. Majorarea cotei TVA a avut un impact semnificativ asupra pieței
imobiliare. Decizia noastră de a ajusta strategiile pentru a absorbi această creștere a fost esențială pentru menținerea competitivității. Soluția pe care noi
am implementat-o pentru client în acest context a fost decizia de a suporta integral diferența de TVA de la 5% la 9%, astfel, în primele 3 luni ale anului am înregistrat
o creștere de vânzări față de aceeași perioadă a anului trecut.
Începând cu al doilea trimestru al anului, atât noi,industria, cât și consumatorul anticipăm scăderi ale dobânzilor, o tendință care poate stimula cererea pe piața imobiliară. Cu toate acestea, trebuie să fim precauți, să ne asigurăm că suntem pregătiți săgestionăm schimbările rapide de pe piață și să ne adaptăm strategiile de finanțare. Primele trei luni ale anului au adus o evoluție moderată a prețurilor în piața
imobiliară rezidențială. Cu toate acestea, avem în vedere că 2024 va fi un an de ajustări și recalibrări. Cu scăderea anticipată a dobânzilor și o creștere implicită a cererii, este probabil să vedem o tendință ascendentă a prețurilor în următoarele trimestre ale anului.
O provocare cu care dezvoltatorii s-au confruntat în 2023 și continuă în 2024 constă în dificultatea procesului de autorizare a proiectelor rezidențiale. Vizavi de această temă, revin la considerațiile inițiale despre maturizarea pieței. Într-o piață matură, mediul privat și autoritățile colaborează pentru dezvoltarea armonioasă a orașelor prin alinierea ritmului de dezvoltare a infrastructurii și facilităților de interes
public cu dezvoltarea imobiliară conform necesităților comunității. Vedem și în România îmbunătățiri în acest sens în ultimii ani, un exemplu bun este Estul Capitalei,
și ne așteptăm ca în următorii ani să ajungem, la nivel de industrie, la o colaborare mai eficientă cu mediul public.
În final, este esențial să ne concentrăm pe inovație, flexibilitate și adaptabilitate pentru a naviga cu succes în acest mediu dinamic al pieței imobiliare în
2024. Este un moment provocator, dar și plin de oportunități pentru cei care sunt pregătiți să răspundă prompt și inteligent la schimbările din piață.
Revigorarea pieței imobiliare : compromisuri în era revenirii
Cumpărătorii și compromisul celui mai mic preț
După o perioadă deloc ușoară, cu impact semnificativ asupra pieței rezidențiale, trăim, probabil, cel mai optimist prim trimestru post-pandemic. Tranzacțiile își
continuă creșterea (+5,4%), iar cererea pentru proprietăți rezidențiale se îndreaptă spre nivelul anilor buni (+3%), desigur în detrimentul chiriilor. Totuși,
acest moment de revenire nu este lipsit de provocări, care pe de-o parte vin din factori externi pieței (instabilitatea geopolitică se accentuează cu cel mai
recent episod în Orientul Mijlociu, impredictibilitatea fiscală, având în vedere că avem alegeri în fața noastră), cât și interne – scăderea continuă a ofertei
pe nou în ultimii ani. Este o perioadă oportună, însă deloc simplă; atât cumpărătorii, cât și agenții imobiliari și dezvoltatorii trebuie să își facă temele în cunoștință de cauză.
Odată cu revenirea cererii, prețurile proprietăților imobiliare sunt în creștere. Mai mult, o presiune suplimentară este generată de scăderea ofertei, ceea ce nu doar poate, ci cu siguranță va pune presiune pe prețuri, mai ales că momentul mult așteptat al scăderii
dobânzilor este aproape. Aceste lucruri, corroborate cu apetitul nestăvilit pentru statutul de proprietar, riscă să îi țină în continuare pe cumpărătorii needucați
în zona dezvoltărilor cu compromis (calitate, locație, suprafețe etc) și a proiectelor de periferie, multe și ieftine, a căror valoare nu doar că nu va crește în timp,
ci va rămâne absolut derizorie. Atenție la compromisul prețului! Capitala e plină de astfel de exemple, care de altfel, explică în mare măsură de ce Bucureștiul este
depășit de Cluj, Brașov și în curând de toate orașele secundare, deși are cartiere întregi cu un preț mediu de aproape 3.000 euro/mp.
Profesioniștii pieței rezidențiale și compromisul (ne)creșterii prețului
Proprietarii agențiilor imobiliare și dezvoltatorii trebuie să dea dovadă de mare precauție în acest optimism generalizat pe care l-am remarcat atât la edițiile locale de primăvară Imobiliare.ro HUB, cât și în alte conferințe profesionale. Riscul unei piețe volatile este cât se poate de real, o piață în care schimbările rapide de preț, într-un context încă fluid, pot duce la o volatilitate a cererii cu efecte directe în predictibilitate, respectiv perspectivele de vânzare și profitabilitate. În lipsa unei oferte suficiente pe stoc, tentația vânzărilor off-plan și a lansărilor accelerate este mare. La fel ca tentația creșterii prețurilor bazate pe imitația competiției directe sau a jucătorilor mari.
Trebuie tratate cu date de piață, analize temeinice și precauție. Un factor decisiv îl reprezintă suita de alegeri din acest an, care are toate șansele să aibă un impact
semnificativ asupra pieței imobiliare: politicile locale de dezvoltare urbană (vedem ce se întâmplă în București de aproape patru ani); taxele și impozitele, în special riscul generat de posibila implementare a unui system de impozitare progresivă, precum și influențarea stabilității politice și a încrederii investitorilor sunt doar câteva din provocările care vor fi în joc în perioada ce urmează. Consecințele pot fi uriașe.
Și totuși – ce se va întâmpla cu prețurile locuințelor din marile orașe ale României? Cine va face compromisul?
În cercul apropiat, am nu puține persoane educate financiar care, deși au o nevoie de locuire și își permit o achiziție, amână trecerea la acțiune așteptând scăderea prețurilor. Au fost perioade când și noi, la Imobiliare.ro, am fi mizat pe scădere (în special între vara lui 2022 și prima parte a lui 2023, sub influența creșterii dobânzilor și inflației la niveluri record). Dar ei amână din 2018, sub efectul îndrumărilor singurului influencer financiar producător al unei emisiuni de educație financiară la un post TV de știri. Wishfulthinking! Cert este că toate datele ne indică faptul că perioada actuală este una propice pentru achiziții și că ne aflăm, probabil, spre finalul unei perioade faste pentru cei care doresc să dețină o proprietate pentru locuire sau să își dezvolte un portofoliu investițional mizând pe real estate. Să achiziționezi în 2024, râmâne un compromise acceptabil, chiar dacă nu mai e la fel de profitabil ca în 2019, 2020 sau 2021.
1. Prețurile pe piața imobiliară sunt determinate de echilibrul dintre cerere și ofertă. Cererea crește, oferta scade, prin urmare așteptarea este ilogică.
2. Când cererea este în creștere, dar oferta scade, rezultă un dezechilibru pe piață care pune presiune tocmai pe preț.
3. În ciuda statisticilor demografice superficial înțelese, populația din marile orașe, luând în considerare periurbanul, continuă să crească, iar numărul de locuitori/locuință să scadă, intensificând cererea de locuințe.
4. După doi ani complicați pe piața dobânzilor așteptarea generală este ca accesul la finanțare să crească, ceea ce va stimula cererea.
5. Scăderea ofertei din cauza constrângerilor dedezvoltare, în special în București, dar și limitarea dezvoltării din cauza așteptării unor condiții grele de piața, a limitat oferta de locuințe noi.
6. Percepția de stabilitate și investiții pe termen lung (în urma scăderii inflației, scăderii dobânzilor și unor probabile promisiuni electorale) duce la creșterea încrederii în stabilitatea economică cu efecte directe în cerere pe piața rezidențială.
Deși previziuni ale scăderii prețurilor puteau fi motivate de anumite îngrijorări, suntem în fața unui context diferit, argumente solide susținând o perspectivă opusă. Dimpotrivă, riscul real poate veni din gestionarea greșită a momentului în care ne aflăm de către decidentul politic și gândirea pe termen scurt aprofesioniștilor pieței imobiliare, prin creșteri entuziasmante dar nesustenabile de preț, lăsând loc
speculei. Mizăm însă pe o piață cu un grad ridicat de profesionalism și educație, cu lecții învățate și experiența unui ciclu economic complet, care va știi să facă compromisul jocului pe termen lung în detrimentul câștigului imediat.
